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フィリッピンの不動産の買い方

今フィリッピンに不動産バブルが来ている

【今フィリッピンに不動産バブルが来ている】

これは、前回お話ししました。では日本人が日本にいながらどうやってフィリッピンの不動産、具体的にはマンションを購入してオーナーになるのかという、その方法に付いてお話します。

まずは、フィリッピンの不動産ローンついて

不動産購入ローンに関するリコースローンとノンリコースローンについて。

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リコースローンとは、日本で採用されているローン形態ですが、不動産を購入して返済ができなくなった場合、担保である不動産を売られて売却されてしまいます。売却価格でローン全体を払えればOKですが、足が出た場合も、ローン残額を支払わなければならないローンです。

例えば、5千万円のマンションを購入し、マンションを担保にローンを借りた場合で、1千万円まで払い終わったものの、毎月の返済ができなくなったために売却したとします。売却価格が
3千5百万円だった場合、ローン残高はまだ4千万円なので、差し引き5百万円の足が出ていることになります。この5百万円がローン残高として残り、ローンを払わなければなりません。家がなくなってもローンは残るというわけですね。

これが、ノンリコースローンの場合、担保である不動産がなくなると同時にローンも無くなるというもの。担保である不動産を渡せばそれでおしまい、それ以上の支払義務はありません。

全世界の中でリコースローンを採用しているのは日本くらいなもので、諸外国アメリカや韓国、そしてフィリッピンでは当たり前のようにノンリコースローンを採用しています。
(出展:日刊不動産投資Library:http://goo.gl/rMp5wh)

これがゆえに、不動産投資は「投資」であり、投資環境が揃っているということなのですね。

投資マンションの買い方

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マンションを買う場合、既に建っているマンションを買うのもいいのですが、今フィリッピンでは建設ラッシュ。これからもどんどん建設が進むことが確定されています。どうしてかと言うと、まずは米軍基地の跡地がマニラ市内に豊富にあるということ。マニラは戦争後アメリカの統治下で発展してきました。21世紀になってからは、米軍がマニラ市内に巨大に持っていた米軍基地をマニラ市に払い下げています。その跡地は、なんとマニラの一等地にあり、その巨大な跡地の開発に伴い周辺地区の開発も進んでいるのです。

つまり、土地は更地で建設計画の段階からマンションが購入できるということです。日本では当たり前のようですが、海外不動産を購入する場合でもこの更地の状態(プレビルド)から購入することができるのです。

しかも、更地の状態(以下、プレビルド)で購入する場合は、いわゆる頭金をローンで組むだけで、マンションオーナーになれるのです。

詳しく説明しましょう。

例えば、1LDKのマンションがプレビルドで1千万円販売されているとします。頭金は2百万円、完成が4年後とした場合、まず2百万円の頭金のローンを4年間で組みます。月々4万円ちょっとですね。

4年間毎月4万円を支払った後、物件が完成した時にあなたには選択権が生じます、このまま残りの残金を改めてローンを組んで購入するか、その時点で売却して売却益をもらうかです。

考えてください。今フィリッピンにバブルが来ているといいました。現実に、マンション価格は右肩上がりに上昇しています。誰もがプレビルドの状態で購入してマンション投資をしたがっているのです。ですからマンション価格が完成前から値上がり始めるのです。完成したときには、プレビルドの購入価格と比べて倍になっていたという例もあります。

仮に前述のマンション価格が1千万円から2千万円に上がっていたとします。完成後に売却した場合、2千万円が入ってきます。購入価格は1千万円で、既に支払っているのが2百万円ですから、残りの8百万円を支払って終了。

わずか、月4万円でマンションオーナーになって、4年後には売却して1千万円の儲けとなる。いかがですかこの投資!悪くありませんよね。

また、どうしても完成まで待てない、2年間頭金のローンを払ったが、ここで手放したいという場合でも、購入時よりもマンション価格は上昇しています。例えば1千2百万円になっているので、売却1千2百万、購入1千万円で、売却益が2百万円、そのうち2年間ローンを払っているので約1百万円を既に支払っています。すなわち1百万円の儲けとなるわけです。

このマンション価格の変動は、プレビルドの募集時以降半年後とにマンション評価額をデベロッパーが出すので、その時に売却するか持っているか考えればいいのです。

プレビルドで購入して、完成前に売却することも可能というわけです。これならマンション投資が投資として旨みがあることがわかりますよね。日本の場合は、購入時からマンション価格は下がるだけですからね。

ただし、上昇率はマンションによって違うことも事実です。人気のある場所、グローバルシティ、東京で言う赤坂・青山のような地区は既に価格が高騰しています。今の狙い目は、オルティガスという地区ではないでしょうか?

あとは、信頼できるデベロッパーの開発かどうかです。Alaya land やDMCI Homesなどは信頼できるデベロッパーでしょう。
(参考:フィリッピン不動産情報サイトFORELAND : http://asia.foreland-realty.com/)

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